不動産売却時に発生する
税金と諸費用
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不動産売却では多くの必要経費が発生するので、あらかじめ余裕をもって資金を用意しておくとよいでしょう。
売却する際の必要経費
- 印紙代
契約書や領収書を始めとする特定の文書に課される税金です。不動産売却の場合、売買契約書が課税対象となり、税額は、契約書の記載金額などに応じて決まります。
- 仲介手数料
売主様が不動産売却の仲介を不動産会社に依頼した際、売買契約が成立した後で不動産会社に支払う成功報酬です。
- 測量費
隣地との土地の境界（杭、鋲など）が無いなど、測量が必要な場合に発生します。
- そのほか費用
引越し費用や家財道具が残っていれば処分費用が発生します。
- 抵当権抹消費用（住宅ローン）
売主様が不動産の購入時に借入れた住宅ローンに設定された抵当権を外す場合に発生します。住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合には、住宅ローンを完済して抵当権を登記簿から抹消する必要があります。
- 登記費用（所有権移転・住所変更・氏名変更）
住所変更登記と氏名変更登記は、売主様の所有されていた登記内容と売却時に変更がある場合は変更手続き費用が発生します。所有権移転登記は、売主様から買主様に名義変更登記する際に費用が発生します。
- 譲渡所得税
購入時よりも高く不動産が売れた場合に課税されます。税率は、不動産の所有期間が5年を経過している、経過していない場合では大きく変わります。
売却時に必要とされる書類等
- 身分証明書・住民票
運転免許証やパスポートなど、売主様の本人確認のために使用します。基本的には顔写真入りのものを提出します。住民票は、売主様の居住を証明するために必要です。
- 印鑑証明書・実印
印鑑証明書とは、役所に登録してある印影（＝印鑑）の証明書のことです。書類などに捺印した印影が実印のものであることを確認するために必要となります。物件が共有名義になっている場合は、名義人全員分の印鑑証明書が必要となります。
- 登記済権利書・登記識別情報
登記済権利証は、それを所持するものが登記名義人であることを証明する書面です。2005年2月27日以降に入手した不動産であれば「登記識別情報」を用意します。もし紛失してしまっている場合は再発行ができないため、司法書士などに依頼して本人確認情報を作成してもらう方法があります。
- 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
固定資産税と、移転登記の際の登録免許税を計算するときに必要な書類です。紛失した場合は、「固定資産税評価証明書」で代用できます。
- 土地測量図・境界確認書
戸建、土地の売買の際には必要な書類です。内容は土地面積や隣接地との境界（杭や鋲など）標の位置が記載されております。境界トラブルの原因になりますので準備を望まれる書類です。
- 建築確認済証または検査済証・建築設計図書・工事記録書
戸建ての際には必要です。建築基準法や関連する法令、条例で定められた法律や条例に適合している建物であることを「建築確認済証」や「検査済証」が証明するものです。この書類も、購入時や建築時に取得しているはずで、紛失してしまった場合、再発行ができません。紛失した場合は、管轄の役所にて建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらうことができます。この書類を建築確認済証や検査済証の代わりに提出できます。また、工事関係の情報を記載した「建築設計図書」「工事記録書」がある場合は、買主様がリフォームする際に、役立つため引き継がせていただきます。
- マンション管理規約・使用細則
区分所有のマンションを売却するときに買主様が必要とする情報です。管理規約がどのようになっているか、これから生活していく上での規則を確認します。
お問い合わせから
売却までの流れ
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不動産売却のお問い合わせから売却までの大まかな流れを示すと、以下の通りです。
- STEP1 お問い合わせ・ご相談
- 不動産に関するお悩みやご相談、査定のご依頼は不動産会社に、お問い合わせください。
- STEP2 査定・物件の確認・調査
- まず不動産売却で着手する作業は、売却物件の査定です。売主様は、物件査定を通して所有する不動産にどれくらい価値があるか把握できます。同時に、売却手続きをサポートしてくれる不動産会社を探します。不動産会社には売却価格や販売時期のご希望を伝え、どんな流れで売却が進んでいくか確認しておきましょう。
- STEP3 媒介契約
- 不動産会社が決まったら、媒介契約の締結です。媒介契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があるので、担当者に詳細を確認のうえ自分に適したものを選んでください。
- STEP4 販売開始・内覧
- 媒介契約が締結されたあとは、いよいよ販売活動をとおして購入希望者を募ります。この際、売出価格を決めなくてはなりません。少しでも早く売却するには、物件のお手入れも大切です。室内を整理しておくと、内見があったときなどに好印象です。購入希望者から内見を希望されたら、いつ実施するか日程を調整します。当日は、とくに不都合がなければ売主様も現場に立ち会っていただくことになります。購入希望者からお問い合わせがあった際の対応は当社でお引き受けいたします。もちろん当社からもアドバイスを差し上げますので、お気軽にご相談ください。
- STEP5 売却交渉
- 購入希望者から不動産会社に購入したいとの連絡があれば、売主様と売買契約の交渉に入ります。契約交渉では、実際の売却価格や物件をお引き渡しする日程などについて話し合います。契約条件がまとまり、売主様と購入希望者様との間で合意が成立すると契約書を作成します。
- STEP6 売買契約の締結
- 改めて契約書の内容は確認しておきましょう。売買契約が締結となりましたら、買主様から手付金を受け取ります。
- STEP7 売買契約後のご準備
- 売買契約後は、お引き渡しに向けて準備開始です。売主様は必要書類を用意し、水道・ガス・電気の関係各所に転居連絡します。住宅ローン（抵当権抹消）がある場合、この時点で手続きも必要です。
- STEP8 ご決済・お引き渡し
- 買主様から売買代金を受け取り、売主様が買主様にカギ等を渡し、抵当権抹消や所有権の移転といった登記申請が終わった時点でお引き渡し完了となります。なお、これらすべての場面で当社がサポートを致しますので、慣れないことがあっても安心してご相談ください。
Plus
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不動産売却は、初めて経験される方が殆どかと思います。できるだけトラブルなく進めたいものです。売却時の大事なポイントを把握しておけば、スムーズに買主様を見つけられるかもしれません。きちんと必要経費や必要書類を用意しておくことで、売却時に慌てなくて済み、買主様にも安心してもらえます。
また、不動産売却を成功させるうえでスピード感が大事です。多くの売主様には、不動産の価格を高めに設定する傾向が見られます。長い期間にわたり売れ残っている不動産は、徐々に魅力が失われていくと感じます。不動産も、売却期間が長いと売却するのは難しくなるといわれています。
所有物件の売却価格を検討する際は、買主様のニーズに配慮することも早めの売買契約成立につながる大切なポイントです。ご不安な点もあるかと思いますので、そんな時は、『ワンドアプラス』にご相談ください。売主様の希望を詳しく伺い、寄り添った接客、納得していただける売却プランをご提案いたします。
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